d大亚湾未来的发展趋势(转载)

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　　【邓志旺】：各位女士、各位先生，大家上午好！我今天要讲的是关于大亚湾宜居生活对深圳优质生活圈
　　的作用，深圳目前面临的困难是什么呢？是关于追求优质生活的需求和深圳本身的资源稀缺之间的矛盾。
　　我们都知道政府的“十二五”规划确定了深圳到2015年GDP达到1.5万亿，相当于现在香港的产值，在这种
　　情况下不可避免的每个人的收入都有大幅度的增长，我们的收入增长之后我们必然要寻找更优质的生活，
　　在吃、穿、行的问题解决之后，住的问题成为我们最为关注的一个领域。但是这种需求会受到几个方面的
　　抑制，也是深圳面临的几个困难。
　　第一，机动车保有量。前两天都在谈论这个问题，深圳这个周达到了170万机动车保有量，如果加上在深
　　圳行使的外地牌照车有200万辆，这个数量不是非常庞大，毕竟北京有400多万辆的机动车，但有两点值得
　　大家关注，深圳的汽车密度达到全国第一，第二点深圳机动车增长速度也是全国大中城市的第一，仅仅今
　　年增长超过25万辆车，超过了前几年的速度，如果按照这个速度发展会影响我们的生活。
　　第二，深圳的人口问题。深圳人口问题是大家一直非常关注的，按照公安局公布的数据，深圳所有人口已
　　经达到了1450万，在很多区域深圳的人口都已经超越了东京等城市，在这样的情况下深圳市政府也在主导
　　产业的转移，但由于产业转移没有达到预期的效果产业转移走了但人口没有减少，这种情况下压力越来越
　　大，人太多必然影响生活质量。
　　第三，土地问题。深圳经济30年的发展所有土地消耗殆尽，要进行城市更新的工作，这说明深圳城市发展
　　得很快，也说明深圳资源的稀缺性，在这样的情况下城市的建筑密度越来越高，很多住宅小区达到了5.0
　　、6.0的水平，在这样的情况下我们要寻找低密度的、绿色的住宅小区难度越来越大，这种矛盾控制下我
　　们有什么矛盾解决呢？有两种方式，一种是抢，我们看谁的钱多，把华侨城、后海湾比较高尚的住宅区抢
　　过来，第二是散，可以寻找新的途径，不在划地为牢，可以考虑走出深圳，寻找一个更广阔的版图，以高
　　速公路为轴线，以深圳的距离为核心，形成了环深圳的居住圈。
　　深圳往西是珠江口，没有发展空间，往北是东莞，往东是惠州，在这些周边地区来看，惠州大亚湾淡水一
　　片是比较好的居住区域，为什么这么说呢？像大亚湾具有三重优势。第一个优势，是高起点规划区域，与
　　东莞不太一样，东莞相对来说发展得比较成熟了，产业人口都比较密集，大亚湾片区完全在新的起点上进
　　行规划的，可以比较科学的规划。第二，唯一拥有海洋资源的片区，也是深圳之外的区域很难达到的条件
　　。第三，价格比较适宜，最近去了好几次大亚湾，200万的别墅随处可见。
　　大亚湾的优势使得很多深圳人选择这个片区置业，在这种情况下大亚湾如何做得更好，我们提出一些建议
　　。因为深圳媒体提出一些质疑，对于大亚湾的发展成为一座空城，商业配套跟不上等现状，我们觉得这更
　　多是发展中遇到的问题，我们认为时间可以推进这些问题的解决。我们还可以从几个方面打造大亚湾宜居
　　城市，首先是强化大亚湾的整体定位，并且进行有效地传播。提到大亚湾，大部分人还是会想到大亚湾核
　　电站，石化，没有想到滨海新城，我们是一个宜居城市，这一点需要大亚湾的政府机构打造这样的概念，
　　强化滨海新城、绿色居住的概念。第二，要联系深圳打造这样的规划，网络有一个传闻，深圳要把200万
　　人口迁移到大亚湾居住，这是否属实无法考证，确实有数十万人口向大亚湾转移，转移过程中会带来很多
　　问题。比如说交通问题，如果有数十万的问题在那里，我们会形成钟摆式的交通，目前的交通是否能够支
　　撑这样的交通需求？这是很大的问题。第二，我们需要细分一下，去大亚湾置业人群的需求，大亚湾有三
　　类人群，一个是5+2的生活人群，第二是适应第一居所的人群，第三是投资的需求，对三类不同的人群他
　　们关注的焦点是不一样的，所需要的服务也是不一样的，所以大亚湾可以重点关注一下这些人的需求有没
　　有得到满足，他们目前的顾虑是什么，真正打造宜居生活需要做什么。第三是公共配套的建设，这是比较
　　现实的问题，每个开发商开发项目都考虑到短期利益，以快速销售为主要的目的，但销售完了以后深圳的
　　市民住进去的问题也要解决，这些问题属于公共性的问题，单个的开发商没有能力解决的，作为政府来说
　　必须要通盘考虑这些问题。比如说商业配套的问题，很多商业配套目前没有人气，没有人气的问题是什么
　　？很多人不愿意住进去，因为配套没有跟上来，又相互的制约，我建议政府可以做一些公共的配套，比如
　　说做一些独立的商业，而不是裙楼式的商业，这可以使我们预期的未来快一点到来。
　　我们对大亚湾的了解还是很充裕的，希望购买大亚湾、投资大亚湾看中的是未来，希望未来能够更快地成
　　为一种现实，我们的滨海新城能够更早成为深圳人构建优质居住区的选择，我们相信大亚湾也会成为大深
　　圳优质生活圈最璀璨的明星。
　　我的演讲就到这里，谢谢各位！
　　【主持人】：谢谢四位老师的演讲，四位老师的演讲下周六会在深圳电台FM94.录播。我们马上启动大亚
　　湾购房仪式的活动，有请中联灿邦董事长陈红洪、天拓房地产高级主管赵沐翔、旺科投资有限公司副总经
　　理蓝宇平、大亚湾中联房地产营销部经理刘林、大亚湾昌恒房地产开发有限公司策划部经理、卓越东部房
　　地产开发有限公司项目经理林意江一起上台进行项目的启动仪式，我们即将倒数，5、4、3、2、1，谢谢
　　！我们一起合影留念，先拍一张全家福。
　　接下来要进行论坛的最后一个环节了，请各位就座，有请四位专家，包括魏达志、袁易明、宋丁、邓志旺
　　四位先生上台，有请袁松亭先生，还有惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司陈江洪上台，还要有请岳
　　福恩主任坐在我们的中间，有请！
　　我觉得这个画面特别好看，各位摄影师也抓紧时间，现在可以看到大亚湾开发商这边给我们呈现的是非常
　　上档次，名流社会的画面，各位摄影师抓紧时间拍照片，接下来是提问环节，现场来了很多媒体朋友也有
　　很多置业朋友，大家可以随便提问，对着几位专家提问，也可以向开发商朋友提问。
　　第一个问题，请问最近大亚湾有没有促进深惠一体化的利好消息？
　　【岳福恩】：这个问题已经不是问题，刚才我讲了珠江三角洲发展纲要已经把广州到深圳、珠海、中山、
　　佛山、肇庆、江门一小时经济圈，大亚湾到这里来，今天早晨我半个小时到了深圳，刚才我讲了龙岗区的
　　几条道路和大亚湾的西区已经对接，高速公路已经正式通车，在大亚湾也对接了，很快高铁、深厦铁路在
　　加紧施工，我们大亚湾和深圳无缝对接，这个没有问题。
　　【主持人】：现在交通成本越来越节省，我身边很多朋友也是上班生活一边是大亚湾，一边是深圳市区，
　　接下来的这个问题，大亚湾什么时候能够向深圳这样成为一座国际大城市？我们要问具体的时间。哪一位
　　回答呢？
　　【岳福恩】：刚才我讲了，大亚湾是2009年和2010年这两年，你们可以到大亚湾看，整个和淡水、鳌头已
　　经连起来了，我相信3-5年内基本上赶上深圳。因为什么？一个地方的建筑和政府、经济、文化的综合体
　　现，我们的政治是珠江三角洲发展纲要，要在2012年全面实现小康，我们的速度在加快，我们有钱，有钱
　　就好办事。毛泽东讲过，在共产党领导下只要有了人，我再加上有钱，什么人间奇迹都可以造出来，这个
　　没有问题。在此就这个话题，我有两首小诗助兴：《建筑魂》、《建筑与人生》。
　　【主持人】：大亚湾真是一个充满诗情画意的城市。
　　【袁松亭】：我听了岳主任的话，我一个很兴奋，我觉得主持人既然问出这个话题，我倒有其他的想法，
　　其他的想法不知道这个话题在这里说合不合适，我认为题目有问题，我想问大亚湾为什么要成为一个像深
　　圳这样的大城市？我有我的观点。刚才听老师在说，我认为有一个观点我非常赞成，现在三个模式，其中
　　有一个就是区域化的模式，刚才老师已经教给我们了，随着区域化模式的展开，也会形成很多所谓城市群
　　的概念，在城市群概念里面就会存在区域城市概念，怎么样成为区域城市呢？区域城市强调互补性，优势
　　互补。有几个主要的含义，区域互补和优势互补，优势互补决定了如果惠州和大亚湾要成为明日之星，一
　　定要成为与深圳不同发展模式的形态。我持这样的观点，当然我还是专业人士，对于房地产开发我们是做
　　服务的，一定要强化优势互补，我们要造大亚湾的滨海新城一定是一个不同于深圳的大亚湾。
　　【提问】：各位专家、各位开发商，我对大亚湾也有一些了解，我很关注一个问题，什么时候能够从福田
　　或南山开通直达巴士从滨河路到大亚湾，我们没有开车一族非常关心公共交通的开通，这样我们过去也方
　　便，住也方便了，有没有相关的计划和措施？我们真正过去住起来会很方便，谢谢你们。
　　【岳福恩】：现在大亚湾的大巴士和惠阳的中巴已经有十几班次，而且还在增加。到深圳福田、南山不太
　　了解，到罗湖有十几班车。大巴车是半个小时一趟，中巴车十几分钟一次。
　　【主持人】：这个问题也是代表着很多80后，很多年轻人的想法，一个是时间的节省，另外一个是成本的
　　节省，这也是一个非常实际的问题，我们也会继续关注这个问题，我们相信大亚湾的开发商肯定会想尽办
　　法，让这个距离越来越近。接下来看看现场还有没有要提问呢？
　　【观众提问】：各位专家好，我是惠州报业传媒集团的，我们在惠州大亚湾生活、工作很长时间，我们也
　　有一些思考和思路，大亚湾发展从这么多年来，从九几年建区以来，大亚湾从来不缺年代，大亚湾又建设
　　明日之城的概念，请专家谈一谈大亚湾地区和惠阳地区的房地产商，对他们来说今后的发展机遇是什么？
　　各位专家有什么好的意见和建议？谢谢大家。
　　【袁松亭】：这个话题和刚才所说的话题有点相似，为什么惠州长时间里面没有获得很大的发展？我们谈
　　论区域城市发展的时候可以看到，区域城市发展首先崛起绝对是一个龙头城市的发展崛起，今天我们在谈
　　到大亚湾的发展和惠州的发展，我们离不开概念就是深圳本身发展的概念，随着深圳作为龙头，甚至说将
　　来将深圳和香港两地作为龙头，将会对整个区域发展起到很大的作用，在龙头的带动之下形成网络化的城
　　市网概念，惠州和大亚湾应该抓住这样的机遇，实现和其他城市的优势互补，以它的环境、宜居、后城市
　　化的发展方向作为区域发展，这个正是大亚湾现在面临的机会，也正是有了这样的机会，大亚湾肯定成为
　　明日之星。
　　【袁易明】：补充说两点，一个城市的发展是一种阶段，像当时浦东最近十几年发展很快，小平都后悔了
　　，应该把浦东和深圳一起看，其实一个城市和区域发展是有阶段的，不可能都上来，我的意思是什么呢？
　　大亚湾区域的发展显然在第二轮发展当中，这是我的第一个观点。
　　第二，我认为大亚湾城市的设计，刚才提到的房地产设计是有风险的，这是我个人的观点，不一定成熟，
　　或者我不了解，我认为大亚湾区域缺少对社会和经济发展的总体概念，如果把大亚湾发展成为总体区域是
　　一种危险的发展态势。假如说仅仅是作为深圳的附庸，为深圳服务的城市，我相信这样的城市会失去它个
　　人的特色。我同意这位先生所说的，城市规划一定要有自己的特色，要差别化。所以我表达两个意思，时
　　间未到，何况还有我刚才讲的，政府的行动客观上存在区域城市的保护，所以我们的断头路才如此之多，
　　阻碍了发展。第二，从大亚湾整个区域来讲，给我们感觉什么产业都做，房地产也做，楼盘也有特色，但
　　我们需要整个城市有特色。像美国东部三个大城市，纽约不用说了，大家都知道，华盛顿政治中心，波士
　　顿是教育中心，纽约是经济中心，有自己的主题概念，我认为还没有发展起来，大家的兴奋点仅仅从房地
　　产上，从这个角度来说我个人觉得还不够，这是我需要补充的。
　　【主持人】：要模仿，要发展，更要超越，有自己的个性，我们将会见到一个比深圳更加繁华，但不像深
　　圳，有自己个性的城市出现。
　　接下来一个问题是搜房网网友提出来的，石化产业对大亚湾的环境有什么样的影响？开发商们注意到了
　　吗？大亚湾真的宜居吗？
　　【陈江洪】：大家好！我是中联灿邦房地产开发公司的，刚好我们公司在大亚湾中心区有几个项目在开发
　　。刚才网友问到的这个问题是比较现实、比较尖锐的问题，作为在大亚湾发展的开发商都是不能避开的问
　　题。我觉得这个问题也没有必要回避，可能很多网友因为我们固有的宣传和强使造成的原因，大家对石化
　　产业可能会有一些认识上的误区，可能很多人都不知道新加坡、休士顿、鹿特丹，包括大亚湾是全球的前
　　几大石化区，除了大亚湾以外都知道其他几个城市都是宜居城市，特别是新加坡是一个花园式城市，大家
　　知道新加坡的裕廊石化规模吗？与大亚湾相比是差不多的，我专门为这个事跑到新加坡看了一下，当时投
　　资的时候我就看过裕廊走廊，结果发现实际上很近，再查了一下资料，很多城市包括休士顿的石化区和居
　　住区都没有做严格的隔离。所以，从技术的角度上石化区造成的污染，或者说石化产业与环境并不矛盾，
　　只要我们严格的按照现有措施处理环保的工作，石化区完全可以做得像工业区一样，甚至做得更好，对居
　　住不会产生任何影响。
　　【陈江洪】：大家好！我是中联灿邦房地产开发公司的，刚好我们公司在大亚湾中心区有几个项目在开发
　　。刚才网友问到的这个问题是比较现实、比较尖锐的问题，作为在大亚湾发展的开发商都是不能避开的问
　　题。我觉得这个问题也没有必要回避，可能很多网友因为我们固有的宣传和强使造成的原因，大家对石化
　　产业可能会有一些认识上的误区，可能很多人都不知道新加坡、休士顿、鹿特丹，包括大亚湾是全球的前
　　几大石化区，除了大亚湾以外都知道其他几个城市都是宜居城市，特别是新加坡是一个花园式城市，大家
　　知道新加坡的裕廊石化规模吗？与大亚湾相比是差不多的，我专门为这个事跑到新加坡看了一下，当时投
　　资的时候我就看过裕廊走廊，结果发现实际上很近，再查了一下资料，很多城市包括休士顿的石化区和居
　　住区都没有做严格的隔离。所以，从技术的角度上石化区造成的污染，或者说石化产业与环境并不矛盾，
　　只要我们严格的按照现有措施处理环保的工作，石化区完全可以做得像工业区一样，甚至做得更好，对居
　　住不会产生任何影响。目前从大亚湾石化区的建设现状来看，我觉得目标是达到了，据我的了解大亚湾石
　　化区环保的要求完全按照欧盟最新的要求来做，当时在实施过程中我们和政府的一些部门也有过交流，他
　　们讲了一个小故事，当时壳牌在填土的时候，在填土的过程中他们发现海底有珊瑚，他们把工程停下来，
　　专门请了专业人员花了数十万的资金，把珊瑚移到深海，为了这个问题整个工程受到延误。还有一个事情
　　，石化区的排放根据环保要求，深海排放需要9公里左右的埋管，但石化区埋了20多公里的管子，中国环
　　保要求不需要这么做就可以达到要求了，他们以比较超前的意识做这件事，不仅是政府有超前意识，还有
　　大亚湾石化区投资的厂商在世界上属于五百强企业，他们都有一些超前的环保意识，事实上这种投入也是
　　共赢的投入。所以，从这些角度来看，我觉得大亚湾完全可以解决好发展和环保貌似矛盾的问题，请大家
　　放心。
　　【主持人】：我是房地产节目主持人，我周末的时候也会自己开车去采盘，我记得曾经开车到大梅沙，看
　　到别墅每平方是8万，我再花25分钟到大亚湾，我发现每平方8千，这时候需要问一下宋老师了，请问您觉
　　得这两个物业之间，您说一下它的区别好吗？
　　【宋丁】：就是我刚才讲的，我估计现在大亚湾8千打不住了，一万多还是很便宜的，但这是居住。大亚
　　湾现在面临的问题不是居，而是宜居怎么宜的问题，如果这么多年来只建房子不做配套，或者配套严重跟
　　不上，价格永远上不去，我凭什么买你的，你讲讲这个道理。大梅沙完全配套，离大都市非常方便，开车
　　20分钟到任何世界一级的地方去，环境很优美。大亚湾出现什么问题呢？就是政府配套不够，公共设施不
　　够，所以房价能不能上去？完全能上去，关键在于宜居，就在于把这些配套的东西尽快做上去，我认为
　　2010年过后，看2011、2012年是不是上去了，由于配套上去了，所有的发展潜力全部都激发出来了，所以
　　我刚才的说法成败不在乎土地、不在乎房地产，不在乎工厂，而在于城市，尤其在于市，城是硬件，市是
　　环境，环境流淌的风景，配套和服务的设施，这些都要上去，我觉得大亚湾的前景一定非常光明，全取决
　　于我们把这些做到位。
　　【主持人】：3年后大亚湾的物业升值了，我就请宋老师吃饭。这时候我想问一下邓老师，您对于我们刚
　　才所说的配套方面，您与宋老师是否一样有信心，3-5年的期限您认为长了还是短了？
　　【邓志旺】：实际上有网友提的问题很好，能不能开通大亚湾到深圳的直通巴士，最好是公交的，大亚湾
　　绕一圈直接接到深圳中心地带，这不是不可行的，很多都可以实现了，像郑州开通了一条到开封的跨市公
　　共交通，但整个珠三角也好，包括深莞惠区域合作只是停留在概念层面，操作层面做得很少，配套的问题
　　不仅是大亚湾管委会做的事情，而是与深圳一起做，把大亚湾比喻成一个人，肉身属于惠州，但灵魂属于
　　深圳，这是一个事实，但没有引起政府的足够重视。三地刚刚做了小小的合作示范区，更迫切需要合作示
　　范区是大亚湾，因为现实已经达到这个情况了，我们迫不及待要解决这个问题，政府层面要打造协调机制
　　，这是开发商做不到的，但我是非常有信心的，广州已经拉拢了佛山、顺德，深圳也要拉拢周边的地区形
　　成自己的势力范围。前景比较看好，但需要等待，时间的进度需要看政府的力度，这是我的观点，谢谢！
　　【主持人】：刚才有提到潮汕地区会归到汕头，佛山和归到广州，惠州和深圳的接触，我们的时间期许需
　　要多长？您觉得深圳会更加亲密？
　　【魏达志】：这样的论坛时间非常宝贵，所以我建议大家有四类问题不要轻易再提。第一类问题，太容易
　　的问题，上百度搜索一下，深圳到大亚湾怎么去？他会告诉你很多种方法，这种问题不要再这里提了，还
　　有太难的问题不要提，请问袁教授，中央调控下一步出什么政策，限房限贷到什么时候，这属于温家宝和
　　黄华华层面回答的问题，我们回答不了。第三个需要谨慎提的问题，邓教授你给政府下一步提一些建议，
　　你知道知识分子做研究课题十几万、几十万，最后研究半天也提建议，你三言两语把教授打发了，提几条
　　建议比较难。第四个不要提就是所谓的伪命题，在座的谭建文是非常优秀的会长，谭会长把能干的刘秘书
　　长带来了，一看刘秘书长有几个优点，第一年轻、第二漂亮、第三能干，第四聪明，第五精明，是值得大
　　家肯定的秘书长，不能来一个伪命题，十八大之后刘秘书长会成为广东省唯一的女省长，大家会想第一你
　　太年轻了，科长、副厅、正厅没有想过，还有你不是公务员，还要考，你有没有中央背景？有没有谁提拔
　　你。本来一个很美好的东西被你伪命题搞砸了，就像刚才问的，大亚湾什么时候成为世界级大都会，什么
　　时候超过深圳？本来大亚湾很美，风景美、人也美，产业集聚也美，一个伪命题整上来，大家都看缺点了
　　，说大亚湾人多能够有深圳人素质高吗？说钱多有深圳市政府钱多吗？一个很美的东西被你问一问就不美
　　了。我很赞同袁松亭先生的话题，如果大亚湾五年之内超过深圳，基本上什么方法都不行。按你刚才的说
　　法，深圳也是海滨城市，假定大亚湾要超过深圳必须要有什么前提？世界上一次新的文明浪潮的到来，深
　　圳没有接住，大亚湾接住了，新的文明崛起对旧的文明就是致命的打击。比如说大亚湾由于历史的机遇，
　　握住了世界上比信息产业更革命化的浪潮，就是第五次、第六次科技文明的浪潮被大亚湾接住了，深圳没
　　有接住，傻眼，大亚湾几个跨国公司把大亚湾的经济总量拉高，深圳衰落了，但必须要有机缘的前提才能
　　有后果，不能随便估计大亚湾这么好，什么时候超过香港，你不是研究学术的吗？做一个判断，这是很难
　　判断的。我建议论坛提问的嘉宾也要思考一下，我问的问题是不是合适。
　　【主持人】：正在网络收听老师给我们讲话的网友，提过问题的网友心情不知道如何，我想不管怎么问都
　　代表着网友对大亚湾物业的关注，也是有一些正准备到这边投资置业的才会有这么多问题出来。所以，有
　　更多的人关注，我相信这座城市会更美好，谢谢各位嘉宾！今天也有一位嘉宾来到现场，一直默默无闻听
　　着大家的说话，在我们活动接近尾声的时候，我们马上邀请惠州市大亚湾建设协会房地产会分会的会长谭
　　建文先生上台给我们做这次活动的闭幕词，有请！
　　【谭建文】：谢谢主持人，女士们、先生们，上午好！首先要感谢搜房网、住交会，还有几位专家今天上
　　午在这里的精彩表演，特别感谢在座的搜房网工作人员，在这几天紧张筹划，今天圆满的开展了这个论坛
　　。特别是几位专家对大亚湾的精彩表演和剖析讲得很到位，他们并不是有什么目的去演讲，而是把我们大
　　亚湾真真正正的推介给在座每一位和网友们。所以，网友也好，客户也好，在座的也有都有人问大亚湾，前几年的价格和今年的价格好像差
　　距不是很大，但是这正证明了我们是一个健康持续发展，我们的房价去年是4000，今年是4500，可能明年
　　是5000、后年是6000，行业协会就要看到这样的发展趋势，我们的行业才能健康和可持续发展，所以你们
　　选择了大亚湾，选择了投资大亚湾、置业大亚湾是你们明智的选择，相信明天的大亚湾不是梦，会给你们
　　带来一个美丽的滨海新城，谢谢大家！ 如果需要的话请联系13530947815
   
   
   
   
   
   
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